关键词：县城；房地产；发展
摘要：衡南县治自乔迁云集镇以来，房地产业迅速起步并得到迅猛发展，开发势头强劲，但也存在市场秩序混乱、房产规模较小、房屋闲置偏高、物业管理混乱等问题。这就要求我们必须强化规划引导，加强土地调控、促进住房合理消费，同时还要加强市场监管，规范市场行为，改善投资环境，推进物业管理力度，引导房地产企业做大做强，促进衡南县房地产业的健康发展。

衡南县位于湖南省东南部，居湘江中游，面积2688平方公里，总人口102.35万人，2007-2010年连续四年位居湖南省经济强县。2010年衡南县GDP150.6亿，财政收入6.86亿，财政收入五年平均年递增23%以上。衡南县治自2003年乔迁云集镇以来，县委、县政府强力实施“三搬”工程，人气聚集效应初显成效，常住人口已经达到10万人。随着县城建设的快速发展，县城房地产业迅速起步并得到迅猛发展，不仅拉动了县城经济增长，也提高了县城人居质量，提升了县城品位，成为县域最有活力、最具影响力和从业人员最多的支柱产业。房地产业的发展对于提高衡南县的城市化率，提升县城城市品位，促进衡南经济社会率先突破发展具有十分重要的意义。

一、县城房地产业发展现状

第一，开发势头强劲，投资主体增多。2004年以来，县城建设掀起一轮热潮，房地产业发展迅速，投资规模不断扩大。截至2009年，衡南县完成房地产开发投资1.12亿元，同比增长74.0%，直接带动了建筑、建材、装修、家具、家电等相关行业的快速发展。同时，房地产开发投资主体呈现多元化格局，县城内既有正规房地产开发企业投资开发，也有单位、个体等社会经济主体进行开发建设活动，还有大量私人联建项目房屋流向商品房交易市场。

第二，开发成本上涨，房产价格攀升。由于土地、材料、人工工资及税费上涨，加上开发商根据形势发展主动提高的住房品质成本，房地产开发成本大幅上涨。土地价格从最初的每亩几万元，上涨到目前的每亩三、四十万元，报建及税费达每平方米150元左右。目前县城住宅开发成本达每平方米1200元以上。成本上涨直接推动房屋价格的持续上升，几年内翻了一倍。2008年县城商品住房销售均价还在每平方米800元左右，目前已经涨到了1500元，电梯房在每平方米2600元左右，门面销售均价已经突破4500元，但与衡阳地区周边同类城镇相比，房价仍处于略低水平。

第三，开发质量提高，市场日趋活跃。总体上住宅建设正从传统的户型结构逐步向景观舒适型过渡，住宅小区普遍注重环境营造和配套建设，以南国明珠、江湾明珠为代表的高档、规模住宅小区，对县城内房地产开发起到了很好的示范带动作用。2010年，衡南商品房竣工面积近100万平方米，财政税收贡献超过1亿元。

第四，区位优势明显，发展前景广阔。云集镇区位优势明显，既是衡南县的区域中心，又邻近衡阳市区，城市建设、经济发展既能自成一体，又能受到大城市的辐射。交通十分便利，周边有数条高速公路、国省道纵横交错，湘江、耒水穿境而过，衡阳南岳机场也落户云集，让衡南县城具有了现代化的立体交通网络优势。衡南县城的生态环境优越，三面环水，湘江东岸群岭逶迤，特别是衡阳市委提出打造“西南云大”经济圈，要将云集建设成为衡阳市的后花园。衡南的区位优势将为房地产业发展提供强大支撑，发展前景广阔。

二、县城房地产市场存在的主要问题

第一，市场秩序混乱，行业监管不严。一是无证违规开发行为大量存在，市场准入把关不严，未建先售、无证售房行为较为普遍。部分开发商实力较弱，为解决资金周转问题，在未达到预售条件，或项目一动工就对外出售房屋，购房者权益得不到合法保障。二是市场诚信度不高。如房屋质量存在问题、不能按期交房、配套设施不落实以及面积纠纷、合同欺诈等现象逐渐增多，引发纠纷和社会不稳定的因素和隐患日益增加。三是隐性市场发展壮大，私下交易行为增多，这在机关家属房转让中比较普遍。四是在县城建设初期为加快建设速度，大量私人联建房屋取得了土地使用权，特别是一些房地产开发项目，也通过分户审批披上个人合作建房的外衣，既造成国家税费大量流失，又给商品房市场形成有效冲击。

第二，房产规模较小，人居环境较差。目前衡南共有房地产开发公司32家，主要以本地的私人老板为主，企业规模普遍较小，专业人员少，技术力量薄弱，开发经验相对缺乏，资金实力不强，抗风险能力低，开发能力和项目规模普遍较小，市场竞争力不强。而外地的大型房地产企业认为县城的房价较低，利润空间有限，不愿意到县城来投资。房地产开发商总体实力不强，也直接导致了房地产开发规模受到限制，目前县城还没有超过一个300亩的大型住宅小区，小区的绿化、配套设施也难以做到完整和独立。另外为提高销售利润，不少开发商都将房屋的一楼统一建成开放性的商业门面，这不仅造成了县城商铺的结构性过剩，也导致了县城居住小区无法封闭管理、绿化面积减少、人居环境变差等问题。

第三，投资需求旺盛，房屋空置偏高。市场经济行为，需求是市场的导向，而消费需求（有效需求）是拉动行业发展至关重要的力量。近年来县城房地产市场需求并不缺乏，但投资性需求占的比例高，消费性需求少，特别是在县城基础设施和配套设施还不健全的情况下，呈现出房屋大量建设，商品